August 2020

Harmonisierung der Baubegriffe

– Bedeutung der Harmonisierung, was ändert sich ?

– Bedeutung der Harmonisierung, was ändert sich ?
– Wertrelevanz für Grundstücke
tendenziell positiver Werteinfluss
tendenziell negativer Werteinfluss

Prämissen

Im Rahmen der Bundesverfassung (BV) und des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG) verfügt jeder Kanton über ein eigenes Planungs- und Baugesetz (PBG). Die Gemeinden sind in diesem Rahmen berechtigt, eine eigene Bau- und Zonenordnung (BZO) zu erlassen.

Damit die wichtigsten Baubegriffe und Messweisen gesamtschweizerisch für die Praktikabilität und die Rechtssicherheit vereinheitlicht werden, wurde die Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) zwischen einigen Kantonen (Konkordat) getroffen.

Zürich hat – obschon nicht im Konkordat – zu Zürich hat – obschon nicht im Konkordat – zu diesem Zweck per 1. März 2017 die Änderung der folgenden Gesetze/Verordnungen in Kraft gesetzt:

– Planungs- und Baugesetz (PBG, LS 700.1)
– Allgemeine Bauverordnung (ABV, LS 700.2)
– Bauverfahrensverodnung (BVV, LS 700.6)
– Besondere Bauverordnung II (BBV II, LS 700.22)

Diese Änderungen werden in den einzelnen Gemeinden jedoch erst wirksam, wenn diese ihre BZO ebenfalls, bis spätestens 28. Februar 2025 harmonisiert haben.

Soweit die geänderten Bestimmungen noch nicht wirksam sind, gelten an deren Stelle die in den Anhängen des PBG, der ABV (Anhang 2) und der BBV II aufgeführten Bestimmungen.

Am rechten Zürichsee-Ufer wird z.B. in Meilen und in Herrliberg die neue IVHB-konforme BZO voraussichtlich bereits im Herbst in Kraft treten. Erlenbach ist an Vorbereitungsarbeiten. Andere Gemeinden, wie z.B. Zollikon, Küsnacht, Uetikon, Männedorf, Stäfa, haben noch keinen genauen Fahrplan festgelegt für die Harmonisierung ihrer BZO, werden jedoch in den nächsten Jahren bis 2025 sich mit diesem Thema eingehend zu beschäftigen haben.

Bei den Abkürzungen PBG, ABV, BVV, BBV II handelt es sich im folgenden Text grundsätzlich um die neuen IVHB-konformen Regelungen, sofern nicht ausdrücklich als «bisherig» beschrieben. 

 

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Bedeutung der Harmonisierung, Bedeutung der Harmonisierung, was ändert sich?

Im IVHB sind folgende Baubegriffe definiert (die fett gedruckten Begriffe werden unter 2 b.) näher erläutert:

• Massgebendes Terrain (IVHB Ziff. 1.1)
• Gebäude (IVHB Ziff. 2.1),  Kleinbauten (IVHB Ziff. 2.2),  Anbauten (IVHB Ziff. 2.3),  Unterirdische Bauten (IVHB Ziff. 2.4),  Unterniveaubauten (IVHB Ziff. 2.5)
• Gebäudeteile:  Fassadenflucht (IVHB Ziff. 3.1),  Fassadenlinie (IVHB Ziff. 3.2),  Projizierte Fassadenlinie (IVHB Ziff. 3.3),  Vorspringende Gebäudeteile (IVHB Ziff. 3.4), Rückspringende Gebäudeteile (IVHB Ziff. 3.5)
• Längenbegriffe:  Gebäudelänge (IVHB Ziff. 4.1),  Gebäudebreite (IVHB Ziff. 4.2)
•  Höhenbegriffe:  Gesamthöhe (IVHB Ziff. 5.1),  Fassadenhöhe (IVHB Ziff. 5.2),  Kniestockhöhe (IVHB Ziff. 5.3),  Lichte Höhe (IVHB Ziff. 5.4)
• Geschosse:  Vollgeschosse (IVHB Ziff. 6.1),  Untergeschosse (IVHB Ziff. 6.2),  Dachgeschosse, Dachaufbauten (IVHB Ziff. 6.3), Attikageschosse (IVHB Ziff. 6.4)
• Abstände:  Grenzabstand (IVHB Ziff. 7.1),  Gebäudeabstand (IVHB Ziff. 7.2),  Baulinien (IVHB Ziff. 7.3),  Baubereich (IVHB Ziff. 7.4)
• Nutzungsziffern:  Anrechenbare Grundstücksfläche (IVHB Ziff. 8.1), Geschossflächenziffer* (Ausnützungsziffer, IVHB Ziff. 8.2),  Baumassenziffer (IVHB Ziff. 8.3),  Überbauungsziffer (IVHB Ziff. 8.4),  Grünflächenziffer (IVHB Ziff. 8.5)

* Der Kanton Zürich übernimmt nicht alle dieser Begriffe. Nicht übernommen wird z.B. die Geschossflächenziffer, welche die Ausnützungsziffer ersetzen würde. Das Festhalten an der Ausnützungsziffer ist IVHB-konform.

1. Massgebendes Terrain

Der Begriff «gewachsenes Terrain» wird neu durch den Begriff massgebendes Terrain ersetzt.
Die neue Definition des massgebenden Terrains unter §5 ABV ist bei der Bestimmung von unterirdischen Bauten (Ziff. 2), von Unterniveaubauten (Ziff. 2), der Fassadenlinien (Ziff. 3), von Höhenmassen (Gesamthöhe, Fassadenhöhe, Ziff. 5), und bei der Berechnung der Baumassenziffer (Ziff. 8) von Bedeutung.
Die Feststellung des massgebenden Terrains ist demzufolge vor allem wichtig in Bezug auf die Frage, wie hoch man bauen darf.
Als massgebendes Terrain gilt neu der natürlich gewachsene «historische» Geländeverlauf und nicht mehr primär der bei der Einreichung des Baugesuchs bestehende Bodenverlauf.
Die Feststellung des massgebenden Terrains in bereits überbauten Gebieten und insbesondere in den weit verbreiteten Hanglagen wird damit schwieriger als in der bisherigen ABV.
Das massgebende Terrain wird weder durch die Abgrabungen noch durch Aufschüttungen verändert.
Das massgebende Terrain kann im Baubewilligungs- oder im Planungsverfahren festgelegt werden, häufig auch mit Interessenabwägung. Demgemäss wird man sich in der Regel als Referenz auch auf die Terrain-Situation zur Zeit der letzten Baubewilligung beziehen.

Aufgrund der in der Regel nicht einfachen Festlegung des massgebenden Terrains und der Tatsache, dass man nicht einfach auf den bestehenden Bodenverlauf abstellen kann, wird die neue Regelung für den Bauherrn tendenziell eher nachteilig sein.

 2. Kleinbauten, Anbauten, Unterirdische Bauten, Unterniveaubauten2. Kleinbauten, Anbauten, Unterirdische Bauten, Unterniveaubauten

Kleinbauten, Anbauten

Der Begriff «Besondere Gebäude» wird neu im durch die Begriffe Kleinbauten bzw. Anbauten ersetzt §49 PBG, §273 PBG, §2a ABV.
Kleinbauten bzw. Anbauten dürfen nur Nebennutzflächen (gem. SIA 416) umfassen, wie z.B. Waschküchen, Estrich- und Kellerräume, Abstellräume (z.B. Geräteschuppen, Fahrzeugeinstellräume (z.B. Garagen), Schutzräume, Kehrichträume). Nicht zu den Kleinbauten bzw. Anbauten gehören z.B. Hobbyräume oder Verkehrsflächen wie Korridore und Treppenhäuser, geschlossener Windfang, welche die Hauptnutzflächen erschliessen. Ragt ein Windfang höchstens 2 m über die Fassadenflucht hinaus, kann er als «vorspringender Gebäudeteil» (Ziff. 3) betrachtet werden (z.B. bei Verkehrsbaulinien- und Baulinienüberschreitung wären diese bei öffentlichem Bedarf entschädigungslos rückzubauen).
Neu gilt für Kleinbauten und Anbauten eine Grundflächenbeschränkung von 50 m2 (Überschreitungen gelten als Hauptgebäude) und eine Gesamthöhe* von 4.0 m bzw. 5.0 m bei Schrägdächern.
Kleinbauten bzw. Anbauten sind baubewilligungspflichtig, jedoch mit reduzierten Grenz- und Gebäudeabständen (§ 49 Abs. 2 lit. b. PBG und § 273 PBG): Wo die BZO nichts anderes bestimmt, dürfen Kleinbauten und Anbauten in einem Abstand von 3,5 m von der Grenze bzw. von andern Gebäuden errichtet werden (§ 273 PBG).
«Kleinst-Bauten» (§ 260 Abs. 4 PBG, Gesamthöhe* < 1.5 m und Bodenfläche < 2 m2): Diese Gebäude sind von der baurechtlichen Bewilligungspflicht befreit (§ 1 lit. a BVV) und müssen auch keinen Grenz- und Gebäudeabstand einhalten.
«Bewilligungsfreie Kleinbauten» (§ 1 lit.a BVV, Gesamthöhe* <2.5 m, Bodenfläche < 6 m2): Diese Gebäude sind grundsätzlich von der baurechtlichen Bewilligungspflicht befreit (sofern nicht in Kernzone, sofern kein Ortsbild- oder Denkmalschutzinventar, keine Verkehrsbaulinien u.dgl.), müssen jedoch z.B. Grenzabstände einhalten (§2 Abs. 2 BVV).

Die neuen Regelungen, insbesondere die Einschränkung von Kleinbauten und Anbauten auf Nebennutzflächen und die Einschränkung von 50 m2 können für den Bauherrn tendenziell eher nachteilig sein. 
Der Begriff der Gesamthöhe jedoch lässt höhere Gebäude zu als bisher.

* Die Gesamthöhe: Neuer IVHB-Begriff (anstelle bisher «grösste Höhe»). Der obere Referenzpunkt der Gesamthöhe bezieht sich auf den höchsten Punkt der «Dachkonstruktion», ohne Isolation und Dachhaut. Dies hat zur Folge, dass Klein- und Anbauten nach neuem Recht um bis zu 40 cm höher werden können als bisher.

Unterirdische Bauten, Unterniveaubauten

Gemäss § 269 PBG unterliegen sowohl Unterirdische Bauten wie auch Unterniveaubauten, die keine Öffnungen gegen Nachbargrundstücke aufweisen, keinen Abstandsvorschriften. Unterirdische Bauten dürfen die Waldabstandslinie überschreiten (§ 262 Abs. 2 PBG).

Neu müssen Unterirdische Bauten (§ 2b ABV) vollständig (mit Ausnahme der Erschliessung sowie Geländer und Brüstungen) unter dem massgebenden respektive unter dem tiefer gelegten (d.h. abgegrabenen) Terrain liegen.

Unterniveaubauten (§ 2c ABV) sind Gebäude, die das massgebende bzw. das tiefer gelegte (d.h.
abgegrabene) Terrain in der Fassadenflucht an keiner Stelle mehr als 0.5 m überragen. Im Bereich der Erschliessung wird ab dem massgebenden Terrain (Ziff. 1) gerechnet.

Abgrabungen haben neu Auswirkungen auf die Qualifizierung, ob es sich um einen unterirdischen Bau bzw. um einen Unterniveaubau mit Abstandsprivileg (§ 269 PBG) handelt oder um ein oberirdisches Gebäude mit Abstandsvorschriften.

 

3. Fassadenflucht, Fassadenlinie, 3. Fassadenflucht, Fassadenlinie,  Projizierte Fassadenlinie,  Vorspringende Gebäudeteile,  Rückspringende Gebäudeteile

Fassadenflucht

Die Fassadenflucht ist die Mantelfläche, gebildet aus den lotrechten Geraden durch die äussersten Punkte des Baukörpers über dem massgebenden Terrain (§ 6 ABV). Vorspringende und unbedeutend rückspringende Gebäudeteile werden nicht berücksichtigt. Die Fassadenflucht dient als Hilfsgrösse zur Bestimmung der Kniestockhöhe (§ 275 Abs. 5 PBG, Ziff. 5), der Fassadenhöhe (§ 278 Abs. 1 und 2 PBG, Ziff. 5), des Untergeschosses (§ 275 Abs. 3 PBG, Ziff. 6) und des Attikageschosses (§ 275 Abs. 4 PBG, Ziff. 6).

Fassadenlinie

Die Fassadenlinie ist die Schnittlinie der Fassadenflucht und massgebendem Terrain (§ 6a ABV, Ziff. 1). Die Fassadenlinie dient zur Bestimmung der Fassadenhöhe (§ 278 Abs. 1 und 2 PBG, Ziff. 5) und von Untergeschossen (§ 275 Abs. 3 PBG, Ziff. 6). Die Fassadenlinie ist zudem die massgebende Linie für die Ermittlung von Abgrabungen.

Projizierte Fassadenlinie

Die projizierte Fassadenlinie ist die Projektion der Fassadenlinie auf die Ebene der amtlichen Vermessung (§ 6b ABV). Die projizierte Fassadenlinie dient zur Bestimmung von Gebäudelänge (§ 28 Abs. 1 ABV, Ziff. 4), Gebäudebreite (§ 28 Abs. 2 ABV, Ziff. 4) sowie der Grenzabstände und der Gebäudeabstände (§ 260 PBG, Ziff. 7). Ebenso dient sie zur Ermittlung der Gebäudegrundfläche, die für die Berechnung der Überbauungsziffer benötigt wird (§ 256 PBG, Ziff. 8).

Die projizierte Fassadenlinie gilt bei Neubauten grundsätzlich inklusive allfällige Aussen-Wärmedämmungen. (Ziff. 7).
An bestehenden Gebäuden dürfen Aussenwärmedämmungen bis zu 35 cm Dicke unbesehen rechtlicher Abstandsvorschriften, Längenmasse und Höhenmasse angebracht werden. Entgegenstehende überwiegende öffentliche Interessen bleiben vorbehalten (§ 253 Abs. 1 PBG, Ziff. 7).

Vorspringende Gebäudeteile

Vorspringende Gebäudeteile (bisher «einzelne oberirdische Vorsprünge») ragen höchstens 2 m tief über die Fassadenflucht (projizierte Fassadenlinie) hinaus und dürfen, mit Ausnahme der Dachvorsprünge, in der Breite die Hälfte des zugehörigen Fassadenabschnitts nicht überschreiten. Dachvorsprünge sind über die gesamte Länge des Fassadenabschnitts möglich (§ 6c Abs. 1 ABV).

Bei im Dachbereich, über die Trauflinie hinausreichenden Gebäudeteilen ist anzunehmen, dass diese nicht als «Vorspringende Gebäudeteile» zählen dürften.Zur Fassadenlänge werden oberirdische Vorsprünge über mehr als einem Geschoss hinzugerechnet, wenn sie in der Richtung der betreffenden Fassade eine geschlossene Höhe von mehr als 1.3 m aufweisen.

Vorspringende Gebäudeteile können die projizierte Fassadenlinie grundsätzlich überschreiten und somit in den Baulinienbereich hineinragen, müssen jedoch entschädigungslos beseitigt werden, sobald die Ausführung des Werks oder der Anlage, wofür die Baulinie festgesetzt worden ist, dies erfordert (§ 100 PBG Abs. 2).

Die im Zonenplan festgelegte Waldabstandslinie darf jedoch auch durch vorspringende Gebäudeteile nicht überschritten werden (Abstand von der forstrechtlichen Waldgrenze: 30 m). Zulässig sind einzig wie bisher offene, nicht abgestützte Balkone, die ohne Rücksicht auf ihre Länge 2 m tief in den Abstandsbereich hineinragen dürfen. Es gelten zudem die Vorschriften des Forstpolizeirechtes (§ 262 Abs. 4 PBG).

Im Unterschied zur bisherigen Regelung umfasst der Begriff der vorspringenden Gebäudeteile nicht nur z.B. oberirdische Balkone, Erker u.dgl. sondern auch eigentliche, bis auf das Terrain reichende Fassadenausbuchtungen, wie z.B. ganze Treppenhäuser.

Im Gegensatz zu den Anbauten (Ziff. 2) dürfen vorspringende Gebäudeteile nicht nur Nebennutzungs- sondern auch Hauptnutzungsflächen beinhalten (SIA 416).

Neu sind vorspringende Gebäudeteile auf der Hälfte des betreffenden Fassadenabschnitts zulässig (bisher ein Drittel).

Anstelle bisher 1.5 m, dürfen vorspringende Gebäudeteile 2 m tief sein bzw. gegebenenfalls um 2 m die Baulinie überschreiten.

Rückspringende Gebäudeteile

Rückspringende Gebäudeteile sind gegenüber der Hauptfassade zurückversetzt (§ 6d Abs. 1 ABV).«Unbedeutend rückspringende Gebäudeteile» sind um höchstens 1.5 m gegenüber der Fassadenflucht zurückversetzt und überschreiten einen Fünftel des zugehörigen Fassadenabschnitts nicht (§ 6d Abs. 2 ABV).

Unbedeutend rückspringende Gebäudeteile werden bei der Ermittlung der Fassadenhöhe (Ziff. 5), Grenzabstände (Ziff. 7) und bei der Ermittlung der Gebäudegrundfläche, die für die Berechnung der Überbauungsziffer (Ziff. 8) benötigt wird, nicht berücksichtigt.

4. Gebäudelänge, Gebäudebreite

Gebäudelänge

Die Gebäudelänge ist die längere Seite des flächenkleinsten Rechtecks, welches die projizierte Fassadenlinie umfasst (§ 28 Abs. 1 ABV, Ziff. 3).

Gebäudebreite

Die Gebäudebreite ist die kürzere Seite des flächenkleinsten Rechtecks, welches die projizierte Fassadenlinie umfasst (Ziff. 3, § 28 Abs. 2 ABV, Ziff. 3).Anbauten (Ziff. 2), wie bisher die besonderen Gebäude, fallen ausser Ansatz, sofern die BZO nicht etwas anderes bestimmt (§ 28 Abs. 3 ABV).

Dadurch, dass vorspringende Gebäudeteile grundsätzlich nicht zur Gebäudelänge zählen (sofern h<1.3 m), können Gebäude visuell bis zu 2 m länger wirken.

5. Gesamthöhe, Fassadenhöhe,5. Gesamthöhe, Fassadenhöhe, Kniestockhöhe, Lichte Höhe

Gesamthöhe

Die Gesamthöhe ist der grösste Höhenunterschied zwischen dem höchsten Punkt der Dachkonstruktion und den lotrecht darunterliegenden Punkten auf dem massgebenden Terrain (§ 281 PBG, Ziff. 1).

Der bisherige Begriff «Firsthöhe» wird nicht mehr verwendet.

Die maximale Gesamthöhe kann in der Bau- und Zonenordnung festgelegt werden.

Unter dem höchsten Punkt der Dachkonstruktion versteht man den höchsten Punkt der bautechnischen Konstruktion, d.h. des Traggerüstes.

Bei Schrägdach kann der höchste Punkt z.B. die Oberkante der Sparren sein. Alles, was darüber liegt, wie z.B. Dacheindeckung, Lattung/Konterlattung, Unterdach und Isolation, sofern sie oberhalb der Sparren liegt, zählen nicht dazu. Ebenso nicht dazu gezählt werden technisch bedingte Dachaufbauten, wie Kamine, Lüftungsanlagen und Sonnenkollektoren. Sie dürfen jedoch das technisch notwendige Mass nicht überschreiten.
Bei Flachdächern zählt für den höchsten Punkt auch der Dachrandabschluss, jedoch nicht ein allfälliges sicherheitstechnisches Geländer.

Der sichtbare Dachfirst kann neu bis rund 50 cm, je nach der Dicke der Dachisolation und Dachhaut, höher werden als die Gesamthöhe. Deshalb ist bei den Baueingabeplänen die Dachkonstruktion genau anzugeben.
Neu sind auch Dachneigungen über 45° erlaubt mit gleichzeitiger Ausschöpfung der erlaubten Fassadenhöhe (s.u.), sofern die Gesamthöhe nicht überschritten wird.

Fassadenhöhe

Die Fassadenhöhe ist der grösste Höhenunterschied zwischen der Schnittstelle der Fassadenflucht mit der Oberkante der Dachkonstruktion und der dazugehörigen Fassadenlinie (§ 278 Abs. 1 PBG, Ziff. 3). Sie wird sowohl Trauf- wie auch Giebel-seitig gemessen.

Bei Flachdachbauten wird die Fassadenhöhe bis zur Oberkante der Brüstung bzw. des Geländers gemessen (im Gegensatz zur Gesamthöhe bei Flachdächern, bei welchen ein sicherheitstechnisch erforderliches Geländer nicht dazu gerechnet wird, s.o.), es sei denn, die Brüstung oder das Geländer ist um mindestens 1 m gegenüber der Fassadenflucht zurückversetzt (§ 278 Abs. 2 PBG)

Die höchstzulässige Fassadenhöhe beträgt unter Vorbehalt der Bestimmungen über die Hochhäuser 25 m (§ 279 Abs. 1 PBG), vorbehältlich Gemeindevorschriften (§ 279 Abs. 2).

Bei Steildächern erhöht sich das zulässige Mass der Fassadenhöhe giebelseits um die sich aus der Dachneigung von 45° ergebende Höhe, höchstens aber um 7 m, sofern die BZO nichts anderes in Bezug auf die Gesamthöhe bestimmt (§ 280 Abs. 1 PBG)

Bei Attikageschossen erhöht sich die Fassaden-höhe auf den fassadenbündigen Seiten um 3.3 m, sofern die BZO nichts anderes bestimmt (§ 280 Abs. 2 PBG).

Die Fassadenhöhe aufgrund Verkehrsbaulinien wird in § 280 Abs. 3 PBG geregelt.

Kniestockhöhe

Die Kniestockhöhe ist der Höhenunterschied zwischen der Oberkante des Dachgeschossbodens im Rohbau (Tragkonstruktion ohne allfällige Isolation, Unterlagsboden mit Leitungen, wie z.B. Bodenheizungen) und der Schnittstelle der Fassadenflucht mit der Oberkante der Dachkonstruktion (§ 275 Abs. 5 PBG).

Der Kniestock ist von Bedeutung für die Qualifizierung von Dachgeschossen: Dachgeschosse sind Geschosse mit einer Kniestockhöhe bis 1.5 m (§ 275 PBG).

Gegenüber den bisher 0.9 m ist die maximale Kniestockhöhe neu auf maximal 1.5 m festgelegt. Dies jedoch mit anderer Messweise (Oberkante Dachgeschossboden im Rohbau und Oberkante Dachkonstruktion). Der Kniestock wird durch diese neue Messweise per Definition höher (ca. 10 cm bis 20 cm) und ist zudem bei Bauabnahmen nicht mehr direkt messbar, sondern nur aufgrund der Baupläne zu beurteilen. Resultierend werden faktisch insgesamt 40 cm bis 50 cm höhere Kniestöcke erlaubt sein, was einerseits die räumliche Nutzung des Dachgeschosses verbessert, andererseits die Qualifizierung eines Dachgeschosses erleichtert (Dachgeschosse sind Geschosse mit einer Kniestockhöhe bis 1.5 m anstelle bisher 0.9 m, § 275 Abs. 2 PBG).

Lichte Höhe

Die Lichte Höhe ist der Höhenunterschied zwischen der Oberkante des fertigen Bodens (im Gegensatz zum Kniestock, s.o.) und der Unterkante der fertigen Decke bzw. Balkenlage, wenn die Nutzbarkeit eines Geschosses durch die Balkenlage bestimmt wird (§ 304 Abs. 2 PBG).

Die lichte Höhe von Räumen beträgt mindestens 2.4 m. In Kernzonen gilt eine lichte Höhe von mindestens 2.3 m (§ 304 Abs. 2 PBG). In Dachräumen muss diese lichte Höhe wenigstens über der halben Bodenfläche vorhanden sein (§ 304 Abs. 3 PBG).

Neu gilt auch für Einfamilienhäuser eine lichte Mindesthöhe von 2.4 m bzw. 2.3 m in Kernzonen.

6. Vollgeschosse, Untergeschosse, Dachgeschosse, Attikageschosse6. Vollgeschosse, Untergeschosse, Dachgeschosse, Attikageschosse

Als Geschosse zählen Voll-, Unter-, Dach- und Attikageschosse mit Wohn, Schlaf- oder Arbeitsräumen (§ 276 Abs. 1 PBG).

Vollgeschosse

Vollgeschosse sind alle Geschosse von Gebäuden ausser Unter-, Dach- und Attikageschosse (§ 275 Abs. 1).

In allen Bauzonen können Vollgeschosse durch Unter-, Dach- und Attikageschosse ersetzt werden. Zusammengerechnet dürfen sie jedoch die erlaubte Zahl der Vollgeschosse nicht überschreiten (§ 276 Abs. 2 PBG). Solche Unter-, Dach- und Attikageschosse, welche ein Vollgeschoss ersetzen, gelten für die Ausnützungsziffer (Ziff. 8) als Voll-geschosse (§ 9 ABV).

Bei gestaffelten Bauten, z.B. Terrassenbauten wird die Anzahl der Geschosse für jeden Gebäudeteil einzeln gemessen (§ 275 Abs. 2 PBG).

Es gilt zu überprüfen, ob die in der BZO angegebene zulässige Anzahl Voll-, Unter-, Dach- und Attikageschosse noch Sinn macht oder nicht durch die Fassaden- und Gesamthöhe abgelöst werden soll.

Untergeschosse

Untergeschosse sind Geschosse, bei denen die Oberkante des fertigen Bodens (inkl. Bodenbelag, z.B. Plattenboden bei Terrassen) des darüber liegenden Geschosses, gemessen in der Fassadenflucht, im Mittel höchstens um 2.5 m über die Fassadenlinie hinausragt, an keiner Stelle aber mehr als 3 m (§ 275 Abs. 3 PBG).

Gerechnet wird das betreffende Mittel wir folgt: Summe aller Fassadenflächen des Untergeschosses oberhalb der Fassadenlinie, geteilt durch die Länge der gesamten projizierten Fassadenlinie (§ 29 ABV).

Für die Qualifizierung des Untergeschosses besteht neu eine klare Grenze für das Hinausragen des Untergeschosses aus dem massgebenden Terrain. Tendenziell wird dadurch gegenüber bisheriger Regelung ein bisheriges Untergeschoss (das Mass unterirdischer Anteil war für die Qualifizierung bisher unerheblich) eher als Vollgeschoss qualifiziert werden, wobei bis anhin auch ein Untergeschoss als anrechenbar galt, sofern es mehrheitlich über dem gewachsenen Boden lag.
Abgrabungen werden bei der Qualifizierung, ob ein Geschoss ein Untergeschoss oder ein Voll-geschoss darstellt, nicht berücksichtigt (Fassadenlinie massgebend, Ziff. 3).

Untergeschosse können horizontal höchstens bis zum zulässigen Mass für vorspringende Gebäudeteile (Ziff. 3) über die in den Boden verlängerte Fassadenflucht hinausragen. Ragen sie weiter darüber hinaus, so gilt dieser Bauteil als Unterniveaubaute oder unterirdische Baute, sofern die entsprechenden Bedingungen erfüllt sind (Ziff. 2).

Dachgeschosse

Dachgeschosse sind Geschosse mit einer Kniestockhöhe bis 1.5 m (§ 275 Abs. 2 PBG, vgl. Ziff. 5.).

Dachaufbauten: Wo durch die Gemeinden in der BZO kein geringeres oder grösseres Mass bestimmt ist, dürfen Dachaufbauten, ausgenommen Kamine, Anlagen zur Nutzung von Sonnenenergie und kleinere technisch bedingte Aufbauten, insgesamt nicht breiter als die Hälfte (bisher nicht breiter als ein Drittel) der betreffenden Fassadenlänge sein, sofern sie

lit. a. bei Schrägdächern über die tatsächliche Dachebene hinausragen
lit. b. bei Flachdächern das vorgeschriebene Mass der Rückversetzungen unterschreiten.
Die Gemeinden dürfen in der BZO die Dachgestaltung eigenständig regeln (§ 49 Abs. 2 lit. b. PBG

Attikageschosse

Attikageschosse sind auf Flachdächern aufgesetzte, zusätzliche Geschosse. Das Attikageschoss muss bei den fiktiven Traufseiten gegenüber dem darunterliegenden Geschoss um das halbe Mass seiner Höhe zurückversetzt sein (§ 275 Abs. 4 PBG).

Die fiktiven Traufseiten verlaufen in der Regel parallel zur Gebäudelängsseite.

Die Rückversetzung musste bisher im 45° Winkel eines fiktiven Schrägdachs sein. Neu beträgt die Rückversetzung ½ der Attikageschosshöhe. Der daraus resultierende maximale Winkel beträgt demnach rund 63° und lässt damit Attikageschosse mit grösserer Grundfläche zu.

7. Grenzabstand, Grundabstand, Gebäudeabstand, Baulinien, Baubereich7. Grenzabstand, Grundabstand, Gebäudeabstand, Baulinien, Baubereich

Grenzabstand

Der Grenzabstand ist die Entfernung zwischen der projizierten Fassadenlinie und der Grundstücksgrenze (§ 260 Abs. 1 PBG).

Grundabstand

Der Grundabstand ist der kleinste erforderliche Grenzabstand ohne Mehrlängen- und Mehrhöhenzuschlag. Er wird rechtwinklig zur projizierten Fassadenlinie und radial über die Gebäudeecken gemessen (§ 22 Abs. 1 ABV).

Die Grenz- und Gebäudeabstände sind bei seitlich gegliederten Gebäuden für jeden Teil getrennt zu messen. Für Gebäudeteile, welche die für die Regelüberbauung zulässige Fassadenhöhe überschreiten, sind um das Mass der Mehrhöhe zu vergrössern (§ 260 Abs. 2 PBG).

Gebäudeabstand

Der Gebäudeabstand ist die Entfernung zwischen den projizierten Fassadenlinien zweier Gebäude (§ 260 Abs. 2 PBG).

Infolge der gelockerten Vorschriften zu den vorspringenden Gebäudeteilen (Ziff. 3), können Gebäude gegenüber der BZO 2 m in den Grenz-abstand hineinnäher bzw. näher bei andern Gebäude stehen.
An bestehenden Gebäuden dürfen Aussenwärmedämmungen bis zu 35 cm Dicke unbesehen rechtlicher Abstandsvorschriften, Längenmasse und Höhenmasse angebracht werden. Entgegenstehende überwiegende öffentliche Interessen bleiben vorbehalten (§ 253 Abs. 1 PBG).

Bei der Berechnung der Baumassen-, Überbauungs- und Grünflächenziffer ist eine nachträglich angebrachte Aussenwärmedämmung unbeachtlich (§ 253 Abs. 2 PBG).

Soweit mit einer nachträglich angebrachten Aussenwärmedämmung die Abstandsvorschriften unterschritten worden sind, wird dies bei der rechtlichen Beurteilung einer Baute oder Anlage auf dem Nachbargrundstück nicht berücksichtigt (§ 253 Abs. 3 PBG).

Baulinien

Baulinien begrenzen die Bebauung und dienen insbesondere der Sicherung bestehender und geplanter Anlagen und Fläche sowie der baulichen Gestaltung (§ 96 Abs. 1 PBG).

Verkehrsbaulinien und Baulinien für Versorgungsleitungen und Industriegeleise beziehen sich auf die projizierte Fassadenlinie (§ 100 Abs. 1 PBG, Ziff. 3).

Baulinien gehen den allgemeinen Abstandsvorschriften vor. Innerhalb der Baulinien dürfen grundsätzlich nur Bauten und Anlagen erstellt werden, die dem Zweck der Baulinien nicht widersprechen (§ 99 Abs. 1 PBG). Gebäude dürfen demnach nur bis an die Baulinie erstellt werden, mit Ausnahme vorspringender Gebäudeteile (Ziff. 3).

Baubereich

Der Baubereich (bisher nicht verwendeter Begriff) umfasst den bebaubaren Bereich, der abweichend von Abstandsvorschriften und Baulinien in einem Nutzungsverfahren (z.B. Gestaltungsplan, Kernzonenplan) festgelegt wird (§ 7 ABV).

Die Festlegung von Baubereichen gilt als Detailvorschrift und geht als ‚lex specialis‘ den allgemeinen Abstandsvorschriften vor. Es können sogar Wald- oder Gewässerabstandslinien übersteuert werden, was jedoch eine Abweichung von der Regelbauweise darstellt und im Sinne von § 86 PBG die Zustimmung der Gemeindeversammlung resp. des kommunalen Parlaments voraussetzt.

Grundsätzlich muss die projizierte Fassadenlinie eines Gebäudes innerhalb des Baubereichs liegen.

 

8. Anrechenbare Grundstücks- fläche, Ausnützungsziffer,  Baumassenziffer, Überbauungsziffer, Grünflächenziffer

Anrechenbare Grundstücksfläche

Die anrechenbare Grundstücksfläche ist neu die Bezugsgrösse für die Nutzungsziffern: Ausnützungsziffer (neu § 254 Abs. 1 PBG, bisher massgebliche Grundfläche), Baumassenziffer (neu § 258 Abs. 1 PBG, bisher Grundfläche), Überbauungsziffer (neu § 256 Abs. 1 PBG) und Grünflächenziffer (neu § 257 Abs. 1 PBG).

Zur «anrechenbaren Grundstücksfläche» gehören die in der entsprechenden Bauzone liegenden Grundstücksflächen bzw. Grundstücksteile. (§ 259 Abs. 1 PBG), wie z.B. Gebäudefläche, Abstandsflächen, Hauszufahrt (§ 259 Abs. 2 PBG), Grünflächen, Freihalteflächen.

Nicht angerechnet werden die Flächen der Grund-, Grob- und Feinerschliessung (§ 259 Abs. 2 PBG).

Massgeblich für die Anrechenbarkeit wird insbesondere die Unterscheidung zwischen Hauszufahrt (anrechenbar) und Feinerschliessung (nicht anrechenbar) sein. Neu ist allein die Funktion massgebend und nicht die Eigentumsverhältnisse (Öffentlich, Privateigentum, Dienstbarkeit).

Neu werden Waldabstandsflächen vollständig, auch wenn sie über 15 m hinter der Waldabstandslinie liegen (bisherige Regelung) angerechnet. Waldfläche selbst ist nicht anrechenbar, da diese nicht in der Bauzone liegt.

Die Flächen, nicht nur über eingedolten, sondern neu auch über offenen Gewässern in Bauzonen sind neu anrechenbar, auch wenn sie infolge Abstandsvorschriften nicht überbaut werden dürfen.

Liegt das Baugrundstück in unterschiedlichen Bauzonen, so wird die Nutzungsziffer für jede Zone gesondert berechnet.

Ausnützungsziffer

Die Geschossflächenziffer wurde vom Kanton Zürich nicht übernommen. Es gilt, wie bis anhin die Ausnützungsziffer.
Die Ausnützungsziffer ist das Verhältnis der anrechenbaren Geschossfläche zur anrechenbaren Grundstücksfläche (s.o., § 255 Abs. 1 PBG, bisher: Massgebliche Grundstücksfläche).

Anrechenbare Geschossfläche: Für die Ausnützungsziffer anrechenbar sind alle dem Wohnen, Arbeiten oder sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden oder hierfür verwendbaren Räume in Vollgeschossen unter Einschluss der dazugehörigen Erschliessungsflächen und Sanitärräume samt inneren Trennwänden (§ 255 Abs. 2 PBG).

Flächen in Dach-, Attika- und Untergeschossen sind bis zu einem in § 255 Abs. 3 PBG angegebenen Mass nicht anrechenbar, d.h. fliessen nicht in die Ausnützungsberechnung ein.

§ 255 Abs. 3 PBG: Entsprechende Flächen in Dach-, Attika und Untergeschossen sind anrechenbar, soweit sie je Geschoss die Fläche überschreiten, die sich bei gleichmässiger Aufteilung der gesamten zulässigen Ausnützung auf die zulässige Vollgeschosszahl ergäbe.

§ 255 Abs. 4 PBG: Durch Verordnung können der Wohnlichkeit oder der Arbeitsplatzgestaltung dienende Nebenräume als nicht anrechenbare Geschossflächen erklärt werden.

Verglaste Balkone, Veranden und Loggien sowie Wintergärten und Windfänge ohne heiztechnische Installationen, soweit sie dem Energie-sparen dienen, sind bis zu 20% (anstatt bisher 10%) der Summe aller der Ausnützungsziffer anrechenbaren Geschossflächen, nicht anrechenbar (§ 10 lit. c ABV). 

Die Ausnützungsziffer gilt z.B. in den Gemeinden Erlenbach, Oetwil am See und Hombrechtikon.

Baumassenziffer

Die Baumassenziffer gilt z.B. in den Gemeinden Zollikon, Küsnacht, Herrliberg, Meilen, Uetikon am See, Männedorf, Stäfa, Oetwil am See, Hombrechtikon.

§ 258 Abs. 1 PBG: Die «Baumassenziffer» ist das Verhältnis des Bauvolumens über dem massgebenden Terrain zur anrechenbaren Grundstücksfläche (bisher: massgebliche Grundfläche).
Als Bauvolumen über dem massgebenden Terrain gilt das Volumen des Baukörpers in seinen Aussenmassen (§ 258 Abs. 2 PBG).

Die Volumen offener Gebäudeteile, die weniger als zur Hälfte durch Abschlüsse umgrenzt sind, werden nicht angerechnet (§ 258 Abs. 3 PBG), wie. z.B. Volumen unter auskragenden Gebäudeteilen. Falls jedoch mehr als die Hälfte des Gebäudeteils durch Abschlüsse umrandet ist, wie z.B. bei eingezogenen Balkonen, ist dieser Gebäudeteil voll am Bauvolumen anrechenbar. Offene Abschlüsse, wie Geländer, Brüstungen u.dgl. gelten nicht als Abschlüsse.

Es ist zu erwarten, dass man bei der Neugestaltung von überdachten Gebäudeteilen darauf achten wird, dass die Abschlüsse/Umrandungen weniger als die Hälfte des gesamten Gebäudeteil-Umfangs betragen.

Öffentliche Verkehrsflächen, welche bisher nicht an das Bauvolumen angerechnet wurden, sind neu nicht mehr bei der Berechnung des Bauvolumens ausgenommen, ausser sie erfüllen § 258 Abs. 3 PBG.

Ähnlich wir bei der Ausnützungsziffer kann die Baumassenziffer neu für dem Energiesparen dienende Gebäudeteile um 20% der zonengemässen Grundziffer erhöht werden (§ 13 Abs. 2 ABV), wie z.B. bei verglasten Balkonen, Veranden, Loggien, Wintergärten und Windfänge ohne heiztechnische Installationen.

Wird die Konstruktionsstärke der Fassade und des Dachs aufgrund der Wärmedämmung grösser als 35 cm, ist sie nur bis zu diesem Mass zu berücksichtigen (§ 258 Abs. 4 PBG).

Zur üblichen Gebäudegestaltung gehörende Vor- und Rücksprünge, wie beispielsweise normale Vordächer, Kamine, Brüstungen usw., werden – wie bisher – vernachlässigt, da nicht volumenbildend.

Überbauungsziffer

Die Überbauungsziffer ist das Verhältnis der anrechenbaren Gebäudefläche zur anrechenbaren Grundstücksfläche. Als anrechenbare Gebäudefläche gilt die Fläche innerhalb der projizierten Fassadenlinie (§ 256 Abs. 1 PBG).

Zur anrechenbaren Gebäudefläche zählen z.B. auch Kleinbauten, Anbauten und das massgebende oder tiefergelegte Terrain überragende Unterniveaubauten (s.o. Ziff. 2). Nicht dazu zählen unbedeutend rückspringende Gebäudeteile, bis zum zulässigen Mass vorspringende Gebäudeteile (s.o. Ziff. 3) und versiegelte, aber nicht mit Gebäuden belegte Flächen wie z.B. Fahrzeugabstellplätze oder Gartensitzplätze.

Wird die Konstruktionsstärke der Fassade aufgrund der Wärmedämmung grösser als 35 cm, ist sie nur bis zu diesem Mass zu berücksichtigen (§ 256 Abs. 3 PBG, analog Baumassenziffer, § 258 Abs. 4 PBG, s.o.).

Für verglaste Balkone, Veranden und Loggien, sowie Wintergärten und Windfänge ohne heiztechnische Installationen, soweit sie dem Energiesparen dienen, kann die Überbauungsziffer neu um bis zu 20% der zonengemässen Grundziffer erhöht werden (§ 11 ABV, analog Ausnützungsziffer (§ 10 lit. c. ABV) und Baumassenziffer, § 13 Abs. 2 ABV, s.o.)

Grünflächenziffer

Die Grünflächenziffer ist das Verhältnis er anrechenbaren Grünfläche zur anrechenbaren Grundstücksfläche (§ 257 Abs. 1 PBG).

Als anrechenbare Grünfläche gelten natürliche und bepflanzte Bodenflächen eines Grundstücks, die nicht versiegelt sind und die nicht als Abstellflächen dienen (§ 257 Abs. 2 PBG).

Die Grünflächenziffer ersetzt die bisherige Freiflächenziffer, bei welcher jedoch auch unbebaute versiegelte Flächen angerechnet wurden und nun bei der Grünflächenziffer nicht mehr anrechenbar sind.

Unterirdische, genügend überdeckte Bauten sind zulässig.

Wesentlich ist vor allem die visuelle grüne Wahrnehmung. Entweder besteht ein natürlicher Bodenaufbau, der einen intakten Stoffhaushalt sowie die Versickerung von Meteorwasser ermöglicht, oder eine genügend starke Überdeckung mit Humus, die eine tatsächliche grüne, nicht stets vertrocknete, Bepflanzung zulässt.

Es ist durchaus möglich, dass eine Unterniveaubaute (Ziff. 2) zur anrechenbaren Gebäudefläche bei der Überbauungsziffer zählt und gleichzeitig dank einer genügend mächtigen und bepflanzten Überdeckung als Grünfläche im Sinne der Grünflächenziffer gilt.

Bepflanzung im Sinne einer Dachbegrünung und auch Pflanzentröge sind nicht der Grünfläche anrechenbar.

Ein Steingarten mit minimaler Bepflanzung und Gärten mit Steinplattenwegen sind anrechenbar.

Nicht anrechenbar sind jedoch Autoabstellplätze mit Rasengittersteinen (Abstellflächen).

 Wir – KEHL Immobilien – beraten Sie gerne.

Walter Kehl, August 2020

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