Mai 2020

Grundstückgewinnsteuer 

Grundstück erfolgreich verkauft:
– Wie kann man bei der Grundstückgewinnsteuer Geld sparen?
– Ersatzbeschaffung, wer profitiert, wer haftet?

Das Steuerharmonisierungsgesetz (StHG) ist ein Bundesgesetz, welches die Grundsätze der kantonalen Steuergesetzgebung festlegt.

Der vorliegende Fachartikel bezieht sich im Besonderen auf das kantonale Steuergesetz des Kantons Zürich (StG) und zudem auf verschiedene wegweisende Gerichtsentscheide.

Grundstückgewinnsteuer

Die Grundstückgewinnsteuer wird erhoben von den Gewinnen, die sich bei Handänderungen an Grundstücken (z.B. Liegenschaften, Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Landparzellen) oder Anteilen von solchen ergeben (StG § 216 Abs. I, II).

Beispiel 1

* Falls der Erwerb des Grundstücks mehr als 20 Jahre zurückliegt, ist der Wert vor 20 Jahren massgebend. Da das Steueramt in der Regel tiefe Vergleichswerte beizieht, kann es sich lohnen, den Wert vor 20 Jahren selbst konkret einzuschätzen. Damit lassen sich vor allem die besonderen wertrelevanten Eigenschaften der betreffenden Lage und des Gebäudes geltend machen. Mit über 20 Jahren Schätzungserfahrung von KEHL Immobilien und Treuhand lässt sich damit die Grundstückgewinnsteuer in der Regel erheblich reduzieren.

** Es können folgende Aufwände vom Gewinn abgezogen werden: Wertvermehrende Investitionen, Vermittlungskosten (Verkaufsprovision bis 2 % des Verkaufserlöses), Insertionskosten, Notariats- und Grundbuchgebühren, Bewilligungsgebühren, Kosten für Schätzungen, Berater, Rechtsanwalt und andern Kosten, die mit der Veräusserung der Immobilie im Zusammenhang stehen, wie z.B. auch eine allfällige Vorfälligkeitsentschädigung (Penalty) bei Festhypotheken. Bei der Geltendmachung der Aufwände sind die entsprechenden Belege, Rechnungen u.dgl. beizulegen, ansonsten das Steueramt nur ausnahmsweise die unbelegten Aufwände anrechnen kann.

Berechnung der Grundstückgewinnsteuer (Steuersätze StG § 225):
Bis zu CHF 100 000.– Gewinn liegt der Steuersatz zwischen 10 % und 35 %. Über CHF 100 000.–: 40 % des Gewinns. Bei weniger als 2 bzw. 1 Jahr Besitzesdauer erhöht sich die Grundstückgewinnsteuer um 25 % bzw. 50 %. Zwischen 5 Jahren und 20 Jahren Besitzesdauer ermässigt sich die Grundstückgewinnsteuer um 5 % bis 50 %. Als Grundlage für den Verkaufsentscheid bietet KEHL Immobilien vor dem Verkauf die Voreinschätzung der Grundstückgewinnsteuer für verschiedene Verkaufsszenarien an.

Aufschub der Grundstückgewinnsteuer (StG § 216 Abs. III)
Gemäss StG § 216 Abs. III lit.a wird die Grundstückgewinnsteuer zum Beispiel aufgeschoben beim Eigentumswechsel durch Erbgang (Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis), Erbvorbezug oder Schenkung.
Gemäss StG § 216 Abs. III lit.i wird die Grundstückgewinsteuer insbesondere aufgeschoben bei der Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbst genutzten Wohnliegenschaft (z.B. Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit der Erlös (Gewinn) innert angemessener Frist (im Kanton Zürich: 2 Jahre vor oder nach der Veräusserung der ursprünglichen Liegenschaft) zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird. Eine solche steueraufschiebende Ersatzbeschaffung kann damit auch in einem andern Kanton erfolgen (StG § 226a Abs. I).

Nachveranlagung (StG § 226a II):
Die aufgeschobene Grundstückgewinnsteuer wird nachveranlagt, wenn das Ersatzgrundstück innerhalb 20 Jahre seit der Handänderung am ersten Grundstück veräussert wird. Nach 20 Jahren fällt demnach eine aufgeschobene Grundstückgewinnsteuer definitiv dahin, d.h. muss bei einer späteren Veräusserung des Ersatzgrundstücks nicht mehr bezahlt werden.

Das Recht zur Besteuerung des aufgeschobenen Grundstückgewinns bei Wegfall des Steueraufschubs (Nachveranlagung) steht dem Zuzugskanton bzw. der Zuzugsgemeinde zu (Einheitsmethode).

Haftung: Entsprechend der Einheitsmethode haftet nicht das erste veräusserte Grundstück, sondern das Ersatzgrundstück. Dementsprechend ist der Käufer des ersten veräusserten Grundstücks grundsätzlich von jeglicher diesbezüglicher Haftung befreit und muss kein gesetzliches Pfandrecht auf seinem Grundstück wegen Nachver-anlagung befürchten. Die Ausnahme davon wäre der Fall, wenn der Eigentümer des ersten ver-äusserten Grundstücks seinen Steueraufschub missbräuchlich geltend gemacht hätte, was in der Praxis jedoch kaum eine Rolle spielen wird, da die Qualifikation eines Missbrauches an strenge Anforderungen gebunden wäre.

Ersatzbeschaffung

Voraussetzungen für die Ersatzbeschaffung sind:

• Dauernde und ausschliessliche Selbstnutzung der veräusserten Wohnliegenschaft. Unterbrüche bei der Selbstnutzung sind nur ausnahmsweise zulässig und die selbst genutzte Wohn-liegenschaft muss in der Zeit vor der Veräusserung als Hauptwohnsitz gedient haben (BGE 138 II 105 im Jahr 2012 und BGE 143 II 233 im Jahr 2017). Diese Voraussetzung des Hauptwohnsitzes kann für die Planung eines Verkaufs von grosser finanzieller Tragweite sein und ist vor einem Verkauf empfohlenerweise abzuklären. Wir, KEHL Immobilien und Treuhand, beraten Sie gerne.
• Gleiche Nutzung der Ersatzliegenschaft (Wohnsitznahme)
• Die Ersatzbeschaffung ist durch den Veräusserer selbst vorzunehmen.
• Das Ersatzobjekt muss in der Schweiz liegen.
• Der Ersatz muss in der Regel innerhalb von zwei Jahren nach oder vor der Veräusserung der ursprünglichen Liegenschaft erfolgen. Bei Ersatz vor Veräusserung hat zwischen dem Erwerb und der Veräusserung ein adäquater Kausalzusammenhang zu bestehen.
• Verwendung des Gewinns für die Ersatzliegenschaft. Der Betrag des erzielten Gewinns muss ins Ersatzobjekt investiert werden (Reinvestition). Wird nur ein Teil des Gewinns reinvestiert, so kann nur dieser Teil für die Grundstückgewinnsteuer reinvestiert werden.

Beispiel 2 (Vollständige Reinvestition des Gewinns)

Der gesamte Gewinn wird in den Kauf der Ersatzliegenschaft investiert und demzufolge die Grundstückgewinnsteuer auf CHF 200 000.– vollständig aufgeschoben.

Beispiel 3 (Teilweise Reinvestition des Gewinns)

CHF 125 000.– des Gewinns von CHF 200 000.– werden nicht reinvestiert, d.h. es werden nur CHF 75 000.– reinvestiert und demzufolge die Grundstückgewinnsteuer nur auf CHF 75 000.– aufgeschoben.

Beispiel 4 (Keine Reinvestition des Gewinns)

Der Gewinn von CHF 200 000.– wird nicht, auch nicht teilweise reinvestiert, da der Kaufpreis II 2021 unterhalb des Gewinnbereichs, den Anlagekosten 2020 liegt. Demzufolge wird die gesamte Grundstückgewinnsteuer fällig und nicht, auch nicht teilweise aufgeschoben.

Steuerfolgen bei Veräusserung der Ersatzbeschaffung

Wird ein Ersatzgrundstück (Ersatzbeschaffung) wieder veräussert, besteuert die Zuzugsgemeinde (Einheitsmethode) die auf den beiden Grundstücken aufgelaufenen Gewinne gesamthaft, sofern nicht erneut eine Ersatzbeschaffung vorgenommen wird.

Zur Bestimmung der massgebenden Besitzesdauer ist auf den Erwerb des ursprünglichen Grundstücks abzustellen (StG § 219 Abs. 4), was insbesondere für die Besteuerung des späteren Gewinns für den Steuerpflichtigen von Vorteil ist, denn je länger die Besitzesdauer, desto höher die prozentuale Steuerreduktion (Bis 20 Jahre. Ab 20 Jahre 50 % Reduktion, StG § 225 Abs. 1,2,3, s.o.)

Steuerfolgen bei erneuter Ersatzbeschaffung

Im Folgenden werden drei mögliche Beispiele aufgezeigt:

Beispiel 5 (Vollständige Reinvestition beider Gewinne)

Beide Gewinne im Jahr 2020 und 2023 werden vollständig ins Ersatzobjekt reinvestiert. Aus diesem Grunde schieben sich beide Gewinne vollständig auf.

Beispiel 6 (Teilweise Reinvestition beider Gewinne)

Beide Gewinne betragen insgesamt CHF 300 000.–. Davon wird jedoch nur ein Teil, nämlich CHF 100 000.– ins Ersatzobjekt reinvestiert. Die Rechnung lautet: CHF 2 280 000.– minus CHF 300 000.– = 1 980 000.–. Die Differenz zwischen CHF 2 080 000.– und CHF 1 980 000.– beträgt CHF 100 000.– und kann damit als reinvestierter Gewinnanteil von CHF 100 000.– aufgeschoben werden.

Beispiel 7 (Keine Reinvestition beider Gewinne)

Beide Gewinne betragen insgesamt CHF 300 000.–. Diese werden jedoch nicht, auch nicht nur teilweise ins Ersatzobjekt reinvestiert. Die Rechnung lautet: CHF 2 280 000.– minus CHF 300 000.– = CHF 1 980 000.–. Der Kaufpreis für das Ersatzobjekt II 2025 ist jedoch mit CHF 1 750 000.– tiefer. In diesem Falle sind beide Gewinne aus den Verkäufen von 2020 und 2023 kumuliert zu versteuern. Die Besitzesdauer rechnet sich seit dem Kauf des ersten, ursprünglichen Objektes (StG § 219 Abs. 4, hier z.B. 2016: 9 Jahre)

Fazit

Mit einer fundierten, sorgfältigen Deklaration der Grundstückgewinnsteuern lässt sich unter Umständen vieI Geld sparen.

Dies betrifft insbesondere die realistische Einschätzung des Verkehrswertes vor 20 Jahren bei einer Besitzesdauer über 20 Jahren und die vollständige Auflistung sämtlicher Aufwände, welche den Gewinn und damit die Grundstückgewinn-steuer erheblich reduzieren können.

Beim Verkauf einer Liegenschaft ist im Sinne der Immobilien- und Finanzplanung die Möglichkeit einer Ersatzbeschaffung in Betracht zu ziehen. Damit lassen sich Gewinne und damit erhebliche Grundstückgewinnsteuern aufschieben.

Aufgrund der Einheitsmethode haftet der Käufer einer Liegenschaft grundsätzlich nicht für eine allfällige aufgeschobene Grundstückgewinnsteuer des Verkäufers. Falls der Verkäufer sein Ersatzobjekt wieder veräussert, haftet dieses allein für die Besteuerung der gesamten aufgelaufenen Grundstückgewinnsteuer.

Wir – KEHL Immobilien – beraten Sie gerne.

Walter Kehl, Mai 2020

w.kehl@kehl-immo.ch, Tel. 044 915 46 76, Mobile: 079 344 24 43