März 2020

Mehrwertausgleichsgesetz 

Einzonung, Aufzonung, Umzonung: Muss ich für den Mehrwert meines Grundstücks beim Verkauf oder anlässlich meiner Überbauung eine Ausgleichszahlung leisten?, wenn ja, wieviel?:

Das Raumplanungsgesetz (RPG, Art. 5) verpflichtet die Kantone seit 1980, den Mehrwertausgleich für erhebliche Vor- und Nachteile, welche durch öffentlich-rechtliche Planungsmassnahmen entstehen, zu regeln.

Das überfällige Mehrwertausgleichsgesetz (MAG) soll im Kanton Zürich ab 1. Januar 2014 mit zugehöriger Verordnung (MAV) in Kraft treten.

Folgende Erläuterungen beziehen sich auf den aktuellen Stand im Kanton Zürich per 30. März 2020. Die MAV ist am 30. März 2020 erst als Vernehmlassungsentwurf bekannt und wurde vom Regierungsrat des Kantons Zürich in der Folge noch nicht verabschiedet. Es wird erwartet, dass MAG und die MAV wohl per 1. Januar 2021 in Kraft treten werden.

 

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Welche Planungsmassen können zu einem Mehrwertausgleich führen?

Kantonal sind dies: Einzonungen.

Kommunal sind dies: Aufzonungen (Erhöhung des zulässigen Nutzungsmasses innerhalb des gleichen Zonentyps) und Umzonungen (zwischen zwei verschiedenen Bauzonentypen). Unter Planungsmassnahmen können unter Umständen auch Gestaltungspläne, Arealüberbauungen, Sonderbauvorschriften und Sondernutzungspläne fallen.

Für den Mehrwertausgleich sind nur Planungsmassnahmen relevant, welche ab Inkrafttreten des MAG erfolgen. Das heisst, dass ein Mehrwert aus Planungsmassnahmen vor Inkrafttretung des MAG nicht rückwirkend abgeschöpft werden kann.

 

Mehrwert

Der Mehrwert entspricht der Differenz des Verkehrswertes der anrechenbaren, massgeblichen Grundstücksfläche vor und nach der Planungsmassnahme.

Bei der Bestimmung des Mehrwertes ist damit der Wert des Landes massgebend, ohne Berücksichtigung des Gebäudewertes. Der Landwert indessen ist in der Regel im Residualwert-Verfahren zu ermitteln, d.h. es wird der Anlagewert einer möglichen Überbauung mit vollständiger Ausnützung geschätzt und davon, für die Ermittlung des Landwertes, die Realisierungkosten in Abzug gebracht.

Kantonal: Der Mehrwertausgleich bzw. die Mehrwertabgabe (siehe unten: 20% des Mehrwertes) gilt nur für Mehrwert-Beträge > CHF 30‘000.-.

Kommunal: Der Mehrwert ist nur zu berechnen für anrechenbare, massgebliche Grundstücksflächen > 1‘200 – 2‘000 m2 (Freifläche). Zudem besteht ein Freibetrag von CHF 100‘000.-, welcher dementsprechend bei der Berechnung des Mehrwertes in Abzug gebracht werden kann.

Nicht zur anrechenbaren, massgebenden Grundstücksfläche gehören z.B. offene Gewässer, Wald und nicht anrechenbare Waldabstandsflächen (gemäss § 259 PBG).

Öffentlich-rechtliche Baubeschränkungen sind als Minderung des Mehrwertes zu betrachten.

Für die Bemessung des Mehrwertes ist die höchstmögliche Ausnützung im Sinne von § 251 PBG massgebend. In Betracht fallen: Ausnützungsziffer, Baumassenziffer, Geschosszahl, Gebäude- und Firsthöhe, Grenzabstände, Gebäudeabstände, Gebäudelänge, Gebäudebreite.

Die Bemessungsart stützt auf Landpreismodelle ab, d.h. auf eine hedonische Vergleichswert-Methode. Liegen besondere Gründe vor (z.B. Gestaltungspläne, Arealüberbauungen, Sonderbauvorschriften, Sondernutzungspläne oder tatsächliche und öffentlich-rechtliche Eigenschaften des Grundstücks, welche dazu führen, dass die durch die Planungsmassnahme verbesserten Nutzungsmöglichkeiten nicht ausgeschöpft werden können), kann eine individuelle Schätzung angeordnet werden.

 

Mehrwertausgleich/Mehrwertabgabe

Kantonal: Der kantonale Mehrwertausgleich bzw. die Mehrwertabgabe beträgt bei Einzonungen 20% des Mehrwerts und dies zudem nur für Mehrwert-Beträge > CHF 30‘000.-.

Kommunal: Der kommunale Mehrwertausgleich bzw. die Mehrwertabgabe beträgt bei Auf- und Umzonungen maximal 40% des Mehrwertes.

Der Abgabesatz von maximal 40% ist bis 1. März 2025 in der Bau- und Zonenordnung (BZO) der jeweiligen Gemeinde/Stadt festzulegen.

Die Mehrwertabgabe erfolgt in der Form einer sogenannten Kausalabgabe (keine Steuer), d.h. sie entsteht aufgrund eines durch Planungsmassnahmen geschaffenen Individuellen Sondervorteils.

Die Mehrwertabgabe ist zweckgebunden für Entschädigungen wegen materieller Enteignung (Rückzonungen) und für weitere raumplanerisch sinnvolle Massnahmen, wie z.B. zur inneren Verdichtung.

 

Fälligkeit der Mehrwertabgabe

Wenn die Einzonung, Aufzonung oder Umzonung des Grundstücks rechtskräftig wird, fällt der Mehrwert bzw. die Mehrwertabgabe an und kann dementsprechend eingeschätzt und rechtskräftig festgesetzt werden (siehe oben unter Mehrwert).

Die Mehrwertabgabe wird indessen erst fällig, wenn das Grundstück veräussert oder überbaut wird.

Veräusserung:

Als Veräusserung gelten z.B.: Eigentumsübertragung aus Verkauf, Tausch, Land-umlegung, Wirtschaftliche Handänderungen, insbesondere Veräusserung einer Beteiligung an einer Immobiliengesellschaft.

Nicht als Veräusserung und demgemäss nicht ausgleichspflichtig sind Schenkungen und Erbschaften.

Überbauung:

Massgebend für die Fälligkeit ist das Datum der Baufreigabe.

 

Sicherstellung der Mehrwertabgabe

Zur Sicherstellung der Mehrwertabgabe besteht ein unmittelbares gesetzliches Grundpfandrecht, d.h. dieses Pfandrecht entsteht unmittelbar mit der rechtskräftigen Festsetzung der Mehrwertabgabe.

Damit die bestehende resp. verfügte Mehrwertabgabe im Grundbuch ersichtlich wird, werden Kanton und Gemeinden das Grundpfandrecht im Grundbuch eintragen lassen. Damit haben auch Dritte, z.B. Käufer, die Sicherheit und Transparenz bezüglich einer allfälligen verfügten Mehrwertabgabe und können in dieser Hinsicht keinen Gutglaubensschutz geltend machen.

Stockwerkeigentum

Am Land partizipieren Stockwerkeigentümer gemäss Ihrer Wertquote.

Wird ein Stockwerkeigentum z.B. aufgezont, entsteht der Stockwerkeigentümer-gemeinschaft ein (hypothetischer) Mehrwert, da ihre Liegenschaft stärker ausgenützt werden kann.

Damit wird beim Verkauf eines Stockwerkeigentumanteils, z.B. einer Eigentumswohnung, die Mehrwertabgabe fällig und der Stockwerkeigentümer ist als Miteigentümer nach Massgabe seiner Wertquote abgabepflichtig.

Die Praxis, insbesondere mit Einbezug der kommunal anrechenbaren Freifläche und Freibetrag (siehe oben), wird die tatsächliche Bedeutung dieser Regelung zeigen.

 

Grundstückgewinnsteuer

Die Mehrwertabgabe kann bei der Bemessung der allfälligen Grundstückgewinnsteuer als Teil der Aufwendungen vom Gewinn in Abzug gebracht werden (Dies gilt gesamtschweizerisch).

 

Bedeutung des Mehrwertausgleichsgesetz (MAG) bzw. dessen Verordnung (MAV)

Der Teil eines durch planerische Massnahmen entstandenen individuell anfallenden Mehrwertes kann für die Öffentlichkeit für raumplanerische Massnahmen oder materielle Enteignungen (Entschädigungen für Abzonungen) eingesetzt werden.

In diesem Sinne liegt dem Mehrwertausgleichsgesetz ein bestimmter Gerechtigkeitsgedanke zugrunde.

Es ist jedoch möglich, dass durch die Mehrwertabgabe der Landpreis und damit z.B. auch der Preis für die darauf erstellten Wohneinheiten steigt.

Auf jeden Fall wird das MAG mit der zugehörigen MAV für Eigentümer von durch Planungsmassnahmen aufgewerteten Grundstücken oder sogar Stockwerk-eigentum eine bestimmte Wertrelevanz haben.

Wir – KEHL Immobilien – beraten Sie gerne.
Walter Kehl

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